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城市土地有偿使用应注意哪些问题

发布日期:2021-07-22 10:29    来源:华跃城

  城市土地有偿使用应注意哪些问题?

  政府通过向房地产开发公司收取一定量的实物地租形式来实现土地的有偿划拨。

  其作法是将成片国有土地,以行政划拨的方法划拨给开发公司,由开发公司按规划设计要求,进行统一开发,配套建设和全权经营。

  这种以实物地租形式一般都在出让合同中规定公司某些无偿建设任务的义务。开发公司向政府提供实物地租的方式主要有三种形式:

  (1)开发公司在开发划拨土地的同时,无偿为城市(由公司提供资金)修建某些交通干道、桥梁和其他大型的市政设施;

  (2)无偿或被成本价格向政府提供一定比例住宅,政府拿这部分住宅解决城市极端困难户;

  (3)在开发划拔地段的同时,扩大小区配套建设范围,由开发公司无偿提供本应由政府投资的专项建设项目,例如幼儿园,中小学校、医院等。

  为什么会形成以实物形式上交地租,这种以实物补偿为特点的间接面迁回的土地有偿使用土地的状态,其原因是很复杂的,但主要是:

  (1)长期以来,各个城市基础设莲建设欠帐较多,改革开放后,经济要发展,城市基础设施及公共设施不适应城市发展的需要,市政府又拿不出更多的钱投入基础设施建设;在不得已的情况下,采用了这种“放水养鱼”、“没钱给政策”的办法;

  (2)改革开放以来,最初成立的房地产开发公司,大都是在市政府领导下的全民企业,把国有土地有像划拔给这些企业,反正是“肉烂在锅里”、“肥水流不到外人田”;

  (3)直接以货币形式收取地租,上缴城市财政,很容易发生各种“流失”,很难保证专款用于土地开发和城市建设,更主要的是地方担心,以货币形式收取后担心省与中央会以什么比例方式来参与分成。

  以上是形成实物地租的基本原因。这种实物地租形式的优点表现在:

  ①城市土地从无偿变为有偿,并否定了过去分散自建的作法。城市土地由开发公司成片开发建设,主体建筑与配套建筑实行统一规划。配套建设,有利环境的改善与节约使用土地资源。因此,代表了现代城市建设的主流和方向,有普遍推广的价值和意义。

  ②这种以实物形式的使用城市土地,加快了城市基础设施建设,尽管这种有偿使用尚无统一价值标准,并采用间接遇回的方式来实现,但是见效比较快,省去了市政府的大部分精力。

  ③由于以实物地粗形式,开发公司有利可固,也比较机动、因此大大调动了开发公司的积极性,在沿海城市锻起了一股房地产轴,竞争也相当激烈,进而促进了房地产业的大发展。